En la venta de una
vivienda intervienen dos partes, quien
vende su casa y quien la compra, y ambas deben asumir algunos
gastos y el pago de
determinados impuestos. Si bien se ha escrito mucho sobre el sobrecoste que tiene para el comprador la adquisición de una vivienda -aproximadamente el 10% del importe de la transacción-, lo cierto es que el vendedor suele quedar en un segundo plano. Y, sin embargo,
vender una casa también lleva aparejados
gastos e impuestos que el vendedor debe tener en cuenta a la hora de fijar el precio que quiere obtener por ella y evitar desagradables sorpresas.
A grandes rasgos, quien vende su
vivienda debe pagar la plusvalía de Hacienda (IRPF), el impuesto o
plusvalía municipal, la cancelación de la
hipoteca -si existe una carga sobre la vivienda- y los gastos de notaría.
IRPF
Los
propietarios que vendan un bien inmueble están sujetos a tributación por el
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas si residen en España. En caso de ser no residentes en el territorio español, estarán sujetos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes. ¿Por qué hay que declararlo? Porque la
ganancia patrimonial que se obtiene por la venta de una vivienda debe tributar en la declaración de la renta.
Dicha ganancia se calcula en base a la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró, actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido. Ese importe se declara en la base imponible del ahorro del IRPF.
Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que se compró, se considera que ha existido una pérdida patrimonial y, por lo tanto, no se debe tributar
Con la nueva
reforma fiscal, se eliminan los coeficientes de inflación y de abatimiento por la
compraventa de bienes inmuebles que rebajaban la
plusvalía patrimonial por la que se tributaba en la declaración de la renta, provocando un mayor pago de impuestos por la venta de una
vivienda. Esta medida ha encarecido la
factura fiscal a partir de 2015 de todos aquellos
contribuyentes que han vendido pisos, especialmente si fueron adquiridos antes de 1994, que gozaban de un tratamiento fiscal más favorable que las
viviendas adquiridas a partir de 1995.
La ganancia patrimonial que obtengamos tributa en la declaración de 2015 entre el 19,5 y el 23,5% (los primeros 6.000 euros, al 19,5%, de 6.000 a 50.000 euros, al 21,5% y las cantidades que superen los 50.000 euros, al 23,5%). El año que viene, se presente la declaración correspondiente a 2016 hay que tener en cuenta que los tipos se han recortado.
Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que se compró, se considera que ha existido una pérdida patrimonial y, por lo tanto, no se debe tributar. De hecho, la minusvalía se puede compensar con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.
La ley exime del pago al contribuyente que vende su vivienda habitual y reinvierte la ganancia obtenida o parte de ella en adquirir otra casa que debe ser también su vivienda habitual, no segunda residencia. La exención solo se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa. La que no se utiliza sí debe tributar.
"Lo que debe reinvertirse es el
importe de la transmisión, el precio obtenido, no el importe de la ganancia. Además, la
reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse de una sola vez o sucesivamente en un plazo no superior a dos años, contados a partir de la fecha de la transmisión, cualesquiera que sean los plazos o modalidades de pago que se estipulen", explica Francisco alvarez de Inmocat Serveis Inmobiliaris
En cualquier caso, es necesario expresar en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal por reinversión. Tanto si se reinvierte la ganancia como si no, hay que declararlo. También se exime de tributación a los
mayores de 65 años o a las personas en situación de dependencia.
Y lo que se vende debe ser la vivienda habitual. Es decir, aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. "No obstante, se entiende que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas", aclara Ignacio Para.
Plusvalía municipal
Es el gran olvidado y, sin embargo, está presente en todas las
ventas de viviendas que se formalizan en España, y son muchos los vendedores que se enteran de su existencia a través del notario el mismo día en que formalizan ante él la venta de su casa. El
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU) se paga al
ayuntamiento que corresponda, es decir, donde está ubicada la vivienda.
"Aunque es un impuesto que corresponde pagar a quien vende la casa y no a quien compra, en algunos ayuntamientos como el de Palma de Mallorca se ha impuesto por costumbre que lo pague el comprador, y es legal si lo pactan las partes. El problema es que no siempre quien compra, especialmente si es alguien que viene de otra ciudad, lo sabe", asegura a El Confidencial Pau A. Monserrat, economista y director editorial de iAhorro, portal de finanzas personales y CEO de Futur Finance.
"El importe total de este impuesto, que corresponde pagar al vendedor, se minorará del valor de transmisión, siempre y cuando haya sido satisfecho por el comprador", añade Ignacio Para.
Los ayuntamientos están exigiendo el pago de la plusvalía municipal tanto si hay plusvalías como si hay pérdidas en la venta de la vivienda
Se calcula sobre el
valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad. El problema es que en los últimos años ese valor se ha
revisado al alza en miles de viviendas en toda España, lo que ha provocado que este impuesto haya crecido exponencialmente.
Su cálculo depende de cada
ayuntamiento, que se rige por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y se está exigiendo tanto si se han generado beneficios con la venta como pérdidas. No obstante, se puede evitar el pago cuando la operación ha dado como resultado
minusvalías. Los abogados recomiendan
pagar el impuesto y luego reclamar su devolución. Se liquida al ayuntamiento durante los 30 días hábiles posteriores a la firma de la compraventa.
Tal y como explica Ignacio Para, "como regla general, el importe de la ganancia o pérdida patrimonial en los supuestos de enajenación onerosa se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales".
El valor de adquisición se determina mediante la suma de tres conceptos y la resta de un cuarto:
+ Importe real de la adquisición. Cuando la adquisición del elemento que ahora se transmite se hubiese producido a título oneroso, su valor de adquisición será el importe real por el que se adquirió.
+ Coste de inversiones y mejoras. Si en los elementos adquiridos se han realizado inversiones y mejoras, su coste se añade al valor de adquisición.
+ Gastos y tributos accesorios. Se suman para el cálculo del importe del valor de adquisición todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan sido satisfechos por el adquirente, a excepción de los intereses.
- Amortizaciones. Las amortizaciones que correspondan a bienes amortizables minoran el valor de adquisición.
Por su parte, el valor de transmisión se determina computando dos partidas, el importe real de la enajenación menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por quien vende.
Gastos de notario y registro
En muchas ocasiones, cuando se vende una casa, el vendedor suele estar pagando aún la hipoteca que contrató para la adquisición del inmueble. El comprador adquiere la casa libre de cargas, por lo que hay dos opciones, cancelar anticipadamente el préstamo o subrogar la hipoteca, es decir, que el nuevo propietario asuma dicha deuda, con lo que exigirá una rebaja en el precio. Ambas opciones conllevan una serie de comisiones que pueden superar, por ley, el 0,5% del capital de la hipoteca.Francisco Alvarez asegura que dichas comisiones están limitadas actualmente por ley a un máximo del 0,5% sobre el capital prestado durante los primeros cinco años, y al 0,25% durante el resto de vida de la hipoteca.
Pero además de la cancelación económica, también se debe proceder a la
cancelación registral de la deuda. El coste varía en función del dinero que pedimos prestado en su momento al banco, por lo que puede llegar a ser bastante abultado, entre 300 y 1.000 euros.
"Generalmente, la gestoría que se encarga de cancelar registralmente la hipoteca es la misma que registra la hipoteca del nuevo propietario, de ahí que el vendedor, cuando le piden una provisión de fondos que suele rondar los 1.000 euros, se sorprenda", apunta Francisco "Casi siempre, en la firma ante el notario, el vendedor se sorprende de tener que asumir este gasto, ya que o desconoce que debe cancelar registralmente la hipoteca o da por sentado que debe pagar los gastos quien compra la casa". Por lo que se refiere a la escritura de la compraventa, los gastos corren a cuenta del comprador.
Para que la vivienda esté libre de cargas, quien vende debe estar al día de los pagos de comunidad, derramas, IBI, tasa de basuras, etc., que debe pagar quien sea el propietario de la vivienda a fecha 1 de enero. Es decir, si la venta se firma el 2 de enero, salvo que se pacte lo contrario por las partes, todos los impuestos de contribución van a cargo del vendedor.
Además, si el vendedor acude a portales inmobiliarios o a una agencia para vender su casa, deberá afrontar los gastos que esto supone. Sin olvidar el
certificado de eficiencia energética, obligatorio
desde el 1 de junio de 2013para toda vivienda o edificio que se venda o alquile.
