HERENCIAS Seis pasos a seguir cuando recibes una herencia

Hacemos un repaso de los trámites legales que hay que llevar a cabo cuando uno se covierte en heredero

En no pocas situaciones afrontar una sucesión hereditaria suele implicar, además de las tramitaciones meramente administrativas sobre las que no solemos estar familiarizados, gestionar en paralelo situaciones de alto grado de emotividad provocadas por la pérdida de un ser querido y, si la suerte no nos acompaña en exceso, tensiones familiares entre los presuntos legatarios del finado derivadas de los diferentes puntos de vista sobre la distribución o el destino de los bienes percibidos.

En las siguientes líneas nos centraremos sin embargo en ofrecer una síntesis de los pasos de carácter legal que debemos dar para conseguir la efectiva liquidación de la herencia.

Paso 1. Obtención de las siguientes certificaciones

- Certificado de defunción. Lo puede solicitar cualquier persona acudiendo personalmente al Registro Civil donde esté inscrito el fallecimiento, existiendo varias modalidades (literal, extracto, ordinario o bilingüe, Internacional o plurilingüe o negativo). También es posible su solicitud por vía postal indicando la dirección de remite y un teléfono de contacto. En cuanto a la obtención por vía telemática (https://sede.mjusticia.gob.es), dependerá de la incorporación de cada Registro Civil al proceso de informatización.

- Certificado de últimas voluntades. Se puede pedir de forma presencial en el Ministerio de Justicia (Oficina central de atención al ciudadano o en las Gerencias territoriales), por correo dirigido al Registro General de Actos de Última Voluntad, o por internet (https://sede.mjusticia.gob.es)

- Certificado de seguros con coberturas de fallecimiento. Se puede solicitar por vía electrónica completando el formulario disponible en https://sede.mjusticia.gob.es. La solicitud no podrá presentarse hasta transcurridos quince días hábiles desde la fecha del fallecimiento. No obstante, si el óbito es anterior a abril de 2009 o se inscribió en un juzgado de paz, habrá que pedirlo de forma presencial o por correo, aportando el certificado literal de defunción.

Paso 2. Obtención de una copia autorizada del testamento

Una vez conocida la situación testamentaria del fallecido a través de los certificados descritos en el punto anterior, habrá que acudir a la notaría indicada en el de últimas voluntades y solicitar una copia autorizada o compulsada del testamento. Este trámite se puede realizar personalmente por el heredero o legatario o a través de un apoderado.

Existe la posibilidad de gestionar la solicitud vía correo postal, acompañándola de firma legitimada, certificado de defunción y de últimas voluntades.

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Paso 3. Declaración de heredero

En el supuesto de que en el certificado de últimas voluntades se establezca que el fallecido no realizó testamento, será necesario acudir a una notaría (en los supuestos de que exista grado de parentesco) o al juzgado de primera instancia (si no hay vinculación familiar) para solicitar una declaración de herederos.

La declaración de herederos abintestato deberá realizarse en el lugar en que hubiera tenido el causante su último domicilio o residencia habitual, donde estuviera la mayor parte de su patrimonio, o en el lugar en que hubiera fallecido.

Será necesario igualmente contar con dos testigos para que el notario pueda levantar acta declarando la condición de heredero.

Paso 4. Inventario de bienes y deudas que componen la herencia

Esta etapa del proceso tiene como finalidad conocer los bienes que dejó el fallecido y la manera de repartirlos, para lo cual habrá que hacer un inventario en el que se establezcan los bienes que forman el patrimonio hereditario.

Respecto a los bienes inmuebles, su localización se puede llevar a cabo solicitando notas de bienes a nombre del fallecido en el registro de la propiedad. También se puede verificar la existencia de propiedades mediante certificaciones catastrales.

Para los saldos bancarios, el procedimiento a seguir no será otro que acudir a las distintas entidades bancarias donde tenía cuenta abierta el fallecido para que certifiquen el saldo existente al momento del fallecimiento.

La última declaración del IRPF del fallecido puede ser una buena fuente de información para saber en qué entidades hay abiertas cuentas, depósitos u otros productos financieros.

En cuanto a los vehículos, el lugar para obtener la certificación de titularidades vigentes será la jefatura provincial de tráfico del lugar del fallecimiento.

El ajuar doméstico o bienes muebles del fallecido se suele adjudicar al cónyuge viudo, sin tener en cuenta joyas ni objetos de valor extraordinario. No obstante, fiscalmente se valora en el 3% del valor total de la herencia, a menos que los interesados establezcan un valor inferior o acrediten su inexistencia o su inferior valor.

Paso 5. Documento de partición de herencia

También llamado cuaderno particional, en él se recoge la identificación de todos los interesados en la herencia, el inventario de bienes, así como las posibles deudas del fallecido y las adjudicaciones que se hacen a cada heredero o legatario.

Este documento debe ser firmado por todos los interesados ante notario si fuera necesario.

Paso 6. Liquidación de impuestos

Aunque el plazo para la liquidación del Impuesto sobre sucesiones y donaciones es de seis meses a contar desde la fecha del fallecimiento, durante los cinco primeros meses de dicho plazo se puede solicitar una prórroga por otros seis meses adicionales ante el órgano autonómico competente (Consejería de Hacienda), ya que se trata de un tributo estatal cedido. Además, existen diferencias, a veces bastante notables, en cuanto a las tarifas y los beneficios fiscales aplicables en función en función de la comunidad autónoma en la que se tribute.

Otra exacción fiscal que interviene en las sucesiones hereditarias, cuando existe transmisión de inmuebles, es el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, también conocido como Plusvalía municipal. Este tributo se liquida en el ayuntamiento del lugar donde radique cada bien inmueble adjudicado en la herencia y la cuota depende de los años transcurridos desde la anterior transmisión de la propiedad y de las bonificaciones aplicables por cada municipio.

Siete de cada 10 compradores que adquirieron una vivienda en el último año necesitaron financiación bancaria y ayuda familiar.

En seis de cada 10 casos sólo fue necesaria la financiación del banco. Y en uno de cada 10 casos además de la financiación del banco también necesitaron la ayuda familiar para poder adquirir una vivienda.

Así se desprende del análisis realizado por el portal inmobiliario fotocasa a partir del estudio “Experiencia de compra y venta de vivienda en el último año”. Este describe cómo financiaron los españoles la compra de vivienda en el último año.

El análisis determina que los españoles que necesitaron ayuda económica para comprar una vivienda la obtuvieron a través de la ayuda de un familiar. O mediante la hipoteca de un banco. En alguna ocasión, los compradores necesitaron ambos apoyos. Así, el 59% de los que adquirieron una vivienda el año pasado necesitaron solicitar una hipoteca. Mientras que un 12%, además del crédito hipotecario, tuvieron que echar mano de la ayuda de algún familiar.

Por otro lado, un 9% de los encuestados asegura que para adquirir esa vivienda solo necesitó la ayuda de familiares. Y un 5% tuvo suficiente con el dinero obtenido de la venta de otra vivienda. Un 15% de los compradores asegura que tenía ahorros suficientes para hacer frente a la adquisición.

La financiación bancaria y la ayuda familiar, claves

“Este informe pone de relieve que la financiación bancaria y la ayuda familiar son claves a la hora de comprar una vivienda para la mayoría de los españoles. Pero también observamos que casi un 30% de las personas que compraron vivienda el pasado año lo hicieron sin financiación bancaria”, explica Beatriz Toribio, directora de Estudios de fotocasa. “Un dato que va muy en línea con lo que reflejan las estadísticas oficiales”.

La financiación, ya sea hipotecaria o familiar, también es necesaria para casi cinco de cada 10 compradores en el caso de los pagos iniciales relacionados con la compra de una vivienda (entrada, notario, impuestos, etcétera). Un 35% necesitó financiación bancaria. Y un 13% financiación bancaria y ayuda de familiares a la vez.

Por edades, de entre los 35 a los 54 años, la financiación es básicamente a través del banco. En cambio, aunque los más jóvenes (entre 25 y 34 años) también acuden principalmente al banco, reciben en mayor medida la ayuda familiar. Sobre todo si lo comparamos con el resto de segmentos de edad.

Por otra parte, dos de cada 10 compradores realizaron una venta antes de comprar la nueva vivienda. A pesar de eso, solo para el 5% de los compradores resultó suficiente el dinero conseguido de la venta para adquirir la nueva propiedad.

 

Consejos para comprar una vivienda sobre plano EN PINEDA DE MAR

Infórmate

Obtener la máxima información sobre la promotora es casi una obligación para el consumidor. Debes consultar datos como la trayectoria de la empresa, la solvencia, la situación económica, etcétera. Conviene asegurarse de que está acreditada la propiedad del solar donde se va a construir. Así como de que los trámites, permisos y licencias estén en orden antes de comenzar a edificar. Esta información se puede solicitar al Registro de la Propiedad o al ayuntamiento correspondiente.

Conviene también pedir una memoria de calidades. Esto es, una relación detallada de los materiales de construcción, zonas comunes, superficies, calidades de los acabados, etcétera. Ya que puede evitar muchos problemas a posteriori.

Además, se deben reclamar los planos del edificio para conocer toda la información necesaria como las superficies de las habitaciones, la orientación de la vivienda, la disposición de las ventanas. Y en definitiva, todos los equipamientos disponibles.

Revisa el contrato

Antes de firmar, hay que revisar exhaustivamente el contrato. Aunque para evitar situaciones de especulación, como las vividas durante el “boom” inmobiliario, los promotores están proponiendo soluciones, nunca está de más comprobar que no existen cláusulas abusivas. Recabar y conservar documentación y folletos publicitarios puede servir en un futuro como prueba en caso de un conflicto judicial.

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (APIs) recomiendan incluir en el contrato una penalización al promotor en caso de que no se cumplan los plazos de entrega de la vivienda. Incluso que la empresa deba cubrir los gastos de alquiler si el retraso se prolonga en el tiempo.

Atento a los importes, plazos y pagos

En el caso de que se adelante alguna cantidad de dinero, hay que asegurarse de obtener un comprobante que demuestre que dicha cantidad se ha depositado en una cuenta bancaria específica para ser utilizada en la construcción del proyecto. Además, es aconsejable comprobar que la promotora posee un aval bancario. O un seguro que garantice la devolución de las cantidades entregadas si la vivienda no llega a construirse o sufre retrasos.

Hay que tener en cuenta si en el precio final se incluyen los impuestos correspondientes. O si hay que sumarlos después. Desde 2013 al comprar una casa nueva hay que pagar un 10% de IVA.

Es importante también aclarar desde el inicio las formas y plazos de los pagos. De cuánto serán las cuotas, las fechas límite y qué ocurre si se decide no comprar la casa al final. O qué sucede si se retrasa la entrega de la vivienda.

Adapta tu vivienda

Una de las ventajas de comprar sobre plano es que la vivienda aún no está construida y se pueden realizar modificaciones, como por ejemplo unir habitaciones. Lo más adecuado es consultarlo con el promotor para adaptar la vivienda a las necesidades de cada uno.

Informarse sobre la calificación de eficiencia energética del edificio es otro aspecto a considerar. Ya que influirá de forma directa en las facturas y, por lo tanto, en el ahorro de energía del hogar.

Por último, antes de firmar las escrituras hay que asegurarse de que la vivienda está en condiciones óptimas. Incluso se puede comprobar con la compañía de un arquitecto o un arquitecto técnico. El comprador dispone de 72 horas (previas a la firma) para revisar el borrador de la escritura y resolver aquellos puntos que puedan resultar problemáticos.

Cómo pedir un préstamo para hacer obras en casa

A veces solo se trata de renovar la pintura, pero en otras ocasiones el asunto va un poco más allá. Y el cambio es casi integral. Puede ser dar un giro a la cocina, al baño o ambos. Cambiar los muebles o tirar tabiques para hacer más grande una estancia.

En función de la magnitud de la obra, su coste se puede incrementar. E incluso llegar a los 70.000 euros. Para poder afrontar la obra, muchas veces se hace necesario pedir financiación.

Cada vez son menos las entidades que ofertan préstamos cuya finalidad concreta es cubrir el coste de unas obras. En función de la financiera, estos pueden ofrecer hasta 100.000 euros, con un tipo de interés que puede ir del 5,00% al 7,00% a amortizar hasta en 10 años. Pueden tener comisiones de apertura y, de haberlas, alcanzar el 2,00%. Esto es lo que ha podido comprobar el comparador de productos financieros CrediMarket.

Hoy lo más habitual es que se solicite un préstamo personal para cualquier finalidad. Grosso modo, las condiciones son las mismas que las señaladas, pero pueden variar en función de la financiera, el perfil del solicitante y la obra a realizar.

¿Qué me puede pedir el banco?

Para conceder un producto de financiación, los bancos y financieras han de estar seguros de que la persona a quien se lo dan va a poder devolverlo. Nos referimos tanto al dinero que pide como a los intereses que genere en el tiempo acordado. Por eso estudian su perfil financiero pasado y presente e intentan proyectar el futuro.

Para ello pedirán, entre otros, la siguiente documentación:

• DNI, NIE o cualquier otro documento de identificación
• Lista del patrimonio del solicitante cuando tiene el préstamo. Si tiene propiedades (casas o coches), rentas externas (alquiler de un piso, por ejemplo), otras cuentas, ahorros, acciones…
• Si tiene una vivienda en propiedad, la escritura. Si vive de alquiler, el contrato.
• Últimas facturas de suministros (luz, gas, teléfono, agua…).
• Si tuviera otros préstamos, los últimos recibos.
• Últimas declaraciones de la renta.

En caso de ser trabajador por cuenta ajena:

• Últimas nóminas (dos o tres, según el banco)
• Fotocopia del contrato laboral vigente

En el caso de ser autónomo:

• Última declaración del IVA y pago de autónomos en la Seguridad Social

Además, en el caso de los préstamos para hacer unas obras, es posible que requieran de una factura proforma. Con ella se aseguran de que el dinero que pedimos es para ese fin. Y que el importe no es mayor al que se necesita.

· Encuentra Comprar o alquilar: trámites y gastos

Tanto si estás pensando en comprar como en alquilar una vivienda, tendrás una serie de trámites y de gastos que es importante prever. En algunos casos, el agente inmobiliario o el banco, si es que vas a firmar una hipoteca, puede encargarse de realizar alguno de los trámites. Sin embargo, es necesario que los conozcas todos.

Ten en cuenta que los gastos asociados a la compra de una vivienda se sitúan en torno al 10-15 % del valor total de la misma. Esta calculadora te permite calcular los gastos de compra de tu vivienda más los gastos de contratación de tu hipoteca. En cuanto al alquiler, los gastos asociados se sitúan en torno a las seis mensualidades, aunque esto dependerá de la negociación entre tú y el propietario y/o agencia inmobiliaria.

COMPRAR ALQUILAR
Trámites

Acudir al Registro de la Propiedad para obtener toda la información jurídica acerca de la vivienda. Te interesará saber si tiene cargas asociadas, como una hipoteca o si está embargada. Puedes pedir una nota simple o bien un certificado de dominios y cargas, que tiene validez legal.
Acudir al ayuntamiento para conocer la situación legal del edificio, pues podría estar afectado por un plan urbanístico futuro.
Acudir al notario para escriturar la vivienda. Sus honorarios están regulados por ley y son proporcionales al valor del inmueble.
Volver al Registro de la Propiedad para inscribir las dos escrituras: la de la vivienda y la de la hipoteca, a tu nombre. El coste varía según el ayuntamiento y según el precio de la vivienda.
Acudir al catastro del ayuntamiento donde se encuentra la vivienda para cambiarle el titular. Este trámite no es obligatorio, pero es aconsejable. Así te podrán enviar el IBI, que deberás pagar cuando ya seas propietario de la vivienda.
Gastos

Si la vivienda te interesa mucho, debes empezar realizando una paga y señal para que te la reserven. La cantidad no tiene que ser muy elevada. También puedes redactar un precontrato de compraventa, donde se detallen todos los datos sobre el inmueble y el procedimiento de pagos pactado con el vendedor.
Firmar el contrato de arras, que está regulado en el Código Civil y también sirve para que te reserven la vivienda. La cantidad a abonar oscila entre el 5 y el 15 % del valor de la vivienda, que luego se descuenta del total, y compromete a las dos partes: comprador y vendedor. Se puede rescindir, pero perderás el dinero. Si lo rescinde el vendedor, deberá pagarte el doble de lo que has puesto.
Elegir la hipoteca que más te convenga para financiar la compra. El Banco de España recomienda que el importe mensual de la hipoteca no supere el 30 % de tus ingresos. La formalización del contrato de la hipoteca genera un Acto Jurídico Documentado (AJD) que cuesta un 1 % de la cantidad escriturada.
Tasar la vivienda para establecer su precio según el mercado actual por parte de un tasador oficial. Es un requisito imprescindible para el cálculo de la hipoteca por parte del banco. Suele costar entre 250 y 350 €.
Si se trata de vivienda de segunda mano, pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía segunda la CC.AA. entre un 5 % y un 10 % del valor escriturado.
Si la vivienda es nueva, debes pagar el IVA: un 10 % del valor escriturado si la vivienda es de carácter general o un 4 % si la vivienda es protegida.
Suministros: es necesario cambiar el titular de los contadores de luz, agua y gas, tanto si se compra como si se alquila.
Pagar los gastos de la gestoría, si has contratado sus servicios para asesorarte en todo el proceso de compraventa.
Cuando ya seas propietario:

Pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) al ayuntamiento, que se sitúa entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor catastral de la vivienda. En el año de venta de la vivienda, es el propietario quien debe pagar el IBI. Este impuesto es anual y se puede fraccionar.
El impuesto de basuras, que varía según el municipio. A veces se cobra junto al IBI.
El recibo de la comunidad, para los gastos de la finca.
El seguro de la comunidad que cubre siniestros estructurales del inmueble.