Los mayores de 60 años protagonizan tres de cada cuatro compraventas de viviendas en pineda de mar inmocat

Los mayores de 60 años están reactivando la inversión inmobiliaria 3 de cada 4 compraventas las realiza un perfil seniorLa principal razón que motiva la actividad inmobiliaria de este segmento es la marcha de los hijos, que les hace buscar casas más pequeñas, cerca de hospitales y zonas comerciales.

En concreto, las viviendas puestas a la venta por los propietarios senior tienen de media más de 100 m2, con tres o cuatro habitaciones, y están ubicadas en núcleos urbanos como Madrid y Barcelona, con todos los servicios y bien comunicados a través del transporte público. El precio medio de la venta supera los 225.000 euros.

“Con los cambios sociales y demográficos que estamos viviendo en occidente, nos encontramos que gran parte de las viviendas céntricas de mayor tamaño, están ocupadas por una sola persona la mayoría de casos con movilidad condicionada y edificios que por su antigüedad tampoco reúnen las mejores condiciones para personas de estas edades”, comenta Francisco .Alvarez de Inmocat serveis inmobiliarios en pineda de mar .Según este estudio, el perfil senior es el que lidera la compraventa de viviendas. En concreto, 3 de cada 4 transacciones son realizadas por matrimonios con edades comprendidas entre los 60 y los 70 años, siendo un 56% de hombres y un 44% de mujeres. Con respecto al tipo de transacciones realizadas por el perfil senior, nueve de cada 10 son venta de inmuebles, siendo su principal motivo el exceso de dimensión de la vivienda tras el abandono del hogar por parte de los hijos.

Compran un nuevo piso cerca de sus familiares

La venta del hogar familiar implica en la mayoría de los casos la compra de otra vivienda. A los compradores de perfil senior les interesan principalmente las viviendas de 70m2 con una o dos habitaciones y ubicadas cerca de sus familiares (hijos o nietos), independientemente de si estos viven en grandes urbes. Entre las características más demandadas en la compra está la disposición de ascensor y la cercanía de la vivienda a servicios sanitarios y zonas comerciales. El precio medio de compra oscila entre los 100.000 y 250.000€.

Estos requisitos coinciden con los que solicitan los mayores de 60 años que optan por el alquiler. En estos casos se inclinan por viviendas de entre 60 y 70m2, con un máximo de dos habitaciones y próximas a sus familiares. El precio que están dispuestos a pagar al mes oscila entre los 450 y 600€. Prefieren inmuebles con ascensor, situados en zonas tranquilas y próximos centros de salud y hospitales.

Alemanes, ingleses, escandinavos y rusos los que más viviendas compran

Con respecto al inversor senior extranjero, concretamente de entre 60 y 65 años, son los ingleses, alemanes y los procedentes de los países escandinavos (Noruega, Suecia y Dinamarca), los que más invierten en España, seguidos de los rusos, nacionalidad que ha incrementado su volumen de compra de segundas residencias en nuestro país durante los últimos años.

Los requisitos que más solicitan son viviendas ubicadas en zonas costeras con una superficie de entre 90 y 120m2, con dos o tres habitaciones. Para el comprador extranjero es muy importante también que dispongan de ascensor y que estén ubicadas en primera línea de playa y con fácil acceso a servicios médicos. El precio medio de compra puede variar desde 100.000 a 200.000€, habiendo también un sector de lujo con precios superiores a los 450.000€.

“Al llegar a la edad de retirarse, estas viviendas pueden proporcionar un verdadero plan de jubilación pues son atractivas para ser adquiridas por familias en crecimiento. Han de aumentar, por tanto, las opciones de compra o alquiler para la alta demanda de personas jubiladas, españolas y extranjeras, que requieren, sobre todo, cercanía con servicios y hospitales”, 

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La única solución para estos contribuyentes es la utilización de un procedimiento especial de revisión previsto en el artículo 216 de la Ley General Tributaria. Hay tres procedimientos: Procedimiento de revisión de actos nulos de pleno derecho, procedimiento de rectificación de errores y procedimiento de revocación. Es éste último procedimiento el único que vale para que prosperen estos casos. 

Recordamos que aquellos que autoliquidaron la plusvalía municipal hace menos de cuatro años están de enhorabuena porque pueden todavía solicitar la devolución de lo pagado de más si vendieron su casa a pérdidas. 

El procedimiento de revocación

Mediante este procedimiento, es la Administración la que revoca, en beneficio del contribuyente, la liquidación tributaria dictada por infringir manifiestamente la ley. “Parece evidente que una liquidación dictada en base a una ley declarada inconstitucional en los supuestos de venta de un inmueble en pérdidas, sí podría ser revocada de acuerdo con este procedimiento”, señala Salcedo.

El problema es que el contribuyente no puede iniciar este procedimiento, sino sólo promoverlo. Es decir, puede solicitarle a la Administración que lo inicie. Y la Administración tiene únicamente obligación de acusar recibo de la solicitud del contribuyente, pero no de iniciar el procedimiento.

Sin embargo, cada vez son más las voces que afirman que la Administración no puede poner trabas a la hora de revocar sus actos, cuando es evidente que éstos se han dictado vulnerando la ley. Buena prueba de ello es una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Murcia que considera que procede la revocación solicitada por el contribuyente, en el caso de una liquidación dictada en base a una norma española declarada contraria al Derecho comunitario. Y ello a pesar de que la Administración decidió no iniciar el procedimiento de revocación tal y como se le había solicitado.

Considera el Tribunal que la firmeza de una decisión no ha de constituir una traba para que se analice de nuevo su contenido, si su persistencia provoca una situación de injusticia intolerable. 

“Y recuerda que el sometimiento y sujeción de la Administración a la Ley (artículos 103 y 106 de la Constitución) supone que, por mucho que el acuerdo de iniciación del procedimiento de revocación corresponda a la Administración, en casos claros y patentes como podría ser el de la plusvalía municipal, la decisión de no revocar tales liquidaciones, por su irrazonabilidad, podría suponer pura arbitrariedad, prohibida por el artículo 9.3 de la Constitución Española”, comenta Salcedo.

Precisamente, España ha sido denunciada ante la Unión Europea por aprobar una normativa con el fin de impedir o dificultar que los contribuyentes puedan solicitar devoluciones en el caso de que se considere que una norma española vulnera el Derecho comunitario. Algo parecido podría estar pasando, a nivel interno, con las normas que se declaran inconstitucionales, y que en muchos casos no pueden ser aplicadas por los contribuyentes, por las múltiples trabas procedimentales con que se encuentran. 

El problema de los que en su día sí recurrieron la liquidación

La liquidación de plusvalía municipal puede ser firme porque nunca se recurrió, o bien porque se interpusieron los recursos procedentes, pero no se llegó hasta el final, o si se hizo, el recurso fue desestimado. Pues bien, el socio de Ático Jurídico señala que, en este último caso, también quedaron desestimadas todas sus alegaciones. “Y ello supone que si hubiera omitido alguna (como puede ser la nulidad de la liquidación), no puede invocarse posteriormente iniciando un procedimiento especial de revisión. Así lo declaró el Tribunal Supremo en una sentencia de 2013”, subraya. 

En definitiva, Salcedo insiste en señalar que poco a poco se abren vías para atacar estas liquidaciones firmes de plusvalía municipal, en el caso de que los contribuyentes vendieran su casa en pérdidas. “Parece que la revocación es la que más posibilidades tiene de prosperar, y creemos que, si la cantidad pagada por la plusvalía municipal fue elevada, merece la pena intentarlo”, sentencia.

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Inmocat te ayuda a calcular la plusvalia municipal

A finales del pasado mes de julio el Gobierno aprobó el proyecto de ley que modifica la Ley reguladora de las Haciendas Locales para anular el pago de la plusvalía municipal cuando se transmite una vivienda en pérdidas. La piedra angular de la nueva ley es la forma de determinar si ha habido o no incremento del valor del terreno. Así, en el caso de la venta de una casa, la escritura de la compraventa será la que establezca si se ha transmitido en pérdidas o no.  

1. Las transmisiones en pérdidas dejan de estar sujetas al impuesto:

La principal novedad es ésta. Se añade un nuevo supuesto que es la exención del pago del impuesto, que afectará a las transmisiones de terrenos respecto de las que el contribuyente acredite que el valor del terreno no se ha incrementado, por comparación entre el valor de transmisión y adquisición del terreno.

Cuando esto ocurra, el contribuyente deberá declarar esta transmisión no sujeta, aportando la prueba que acredite la inexistencia de incremento de valor.

Pero ¿qué prueba debe aportar el contribuyente? ¿Qué valores de transmisión y adquisición hay que tener en cuenta?

2. Novedades en la forma de saber si ha existido incremento de valor del terreno o no:

Los valores de transmisión y adquisición a tener en cuenta serán, en las transmisiones onerosas, los efectivamente pagados y que consten en las escrituras. Ello, salvo que dichos valores hubieran sido objeto de una comprobación de valores y de la misma haya resultado una valoración superior. Así, en la venta de una casa, el valor de referencia es el precio que figure en la escritura de compraventa del inmueble.

Si la transmisión es gratuita (herencias y donaciones), se tendrán en cuenta los valores de adquisición y transmisión declarados en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que serán habitualmente los consignados en la escritura pública de herencia o donación. Como en el caso anterior, si dichos valores han sido objeto de comprobación y el resultado de ésta es superior al declarado, se tendrá en cuenta la valoración administrativa.

En definitiva, se da prioridad a los valores consignados en las escrituras públicas, salvo que hayan sido objeto de una comprobación de valores y el resultado de ésta arroje un valor superior. Interesa, por tanto, más que nunca, recurrir cualquier comprobación de valores que se notifique, ya que en caso contrario, el Ayuntamiento podrá utilizar los valores revisados, para exigir al contribuyente el pago de la plusvalía municipal.

3. Modificación de los coeficientes de incremento:

Además, se modifican los coeficientes que se aplicaban sobre el valor catastral de los terrenos, en función del número de años en que se hubiera generado el incremento de valor del terreno.

Si antes se calculaban por períodos de lustros, ahora el cómputo es anual, hasta un máximo de 20 años. Por otro lado, se gravan las transmisiones realizadas antes de que transcurra un año desde que se adquirió el terreno, que antes no estaban sometidas a tributación.

4. Eficacia retroactiva de la reforma:

El proyecto de Ley prevé que la entrada en vigor de la Ley, una vez se apruebe, será el día siguiente a la publicación en el BOE. Sin embargo, algunas de las medidas previstas tendrán eficacia anterior (retroactiva) a la fecha de entrada en vigor.

Es el caso del nuevo supuesto de no sujeción del impuesto, en caso de transmisiones en las que se acredite la inexistencia de incremento de valor del terreno (apartados 1 y 2 anteriores).

La fecha de efectos de esta medida será la del 15-6-2017, que es la de publicación en el BOE de la sentencia del 11-5-2017 del Tribunal Constitucional. Por tanto, a partir de la referida fecha de 15-6-2017, se considerarán no sujetas al impuesto todas las transmisiones de terrenos en las que no ha existido incremento de valor y se acredite dicha circunstancia en la forma indicada en el apartado 2 anterior.

5. La reforma global del impuesto que se anuncia...

Salcedo indica, por último, que el Proyecto de Ley conocido en julio es sólo el principio de una reforma a gran escala de este impuesto. Y es que la Comisión de Expertos para la revisión del sistema de financiación local ya ha entregado al Gobierno un informe en el que se propone una revisión profunda del impuesto de plusvalía municipal.

En dicho informe se plantea un nuevo impuesto, que sustituiría al actual y que gravaría el incremento del valor de todos los terrenos (no sólo los urbanos) experimentado en el momento de su transmisión.

La base imponible ya no se calcularía aplicando coeficientes de incremento, sino calculando el incremento realmente obtenido por comparación entre el valor de transmisión y el de adquisición. Para evitar la doble imposición, se permitiría a los contribuyentes deducir el impuesto pagado de la base imponible de los otros impuestos que graven igualmente las plusvalías (IRPF, por ejemplo).

“Es sólo un boceto de lo que puede ser el futuro impuesto de plusvalía municipal. Veremos si finalmente dicho nuevo impuesto ve la luz, y la forma en que finalmente es redactado”, 

Inmocat gestina tu hipoteca

inmocat la firma de hipotecas va en aumento

La firma de hipotecas para comprar casa se acelera en julio. Es el tercer mes de aumento, pero esta vez en mayor medida que los anteriores. En julio, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 24.863, cifra un 32,9 % superior a la del mismo mes de 2016.

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