Si has comprado un piso muy barato, Hacienda te querrá cobrar un impuesto extra: así puedes evitarlo

Aunque el precio de la vivienda está recuperando el terreno perdido durante la crisis, lo cierto es que todavía se pueden encontrar pisos a precios muy bajos. Sin embargo, Hacienda está penalizando la compra de una ‘ganga’, a través de la reclamación de un pago superior al que inicialmente se ha abonado del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). La razón es que valoran las viviendas por encima del precio escriturado.   

Ya es recurrente que la hacienda autonómica exija al comprador o heredero de una vivienda el pago de un impuesto extra al que ya abonaron tras la compra o herencia. Es lo que se llama “liquidación complementaria por comprobación de valores”. Además, no viene sola, sino acompañada de los correspondientes intereses de demora.

Esto se debe a que el valor que determina la administración autonómica a la vivienda vendida o heredada es superior al precio al que se ha escriturado por no haberlo revisado con la misma rapidez con la que se han producido las bajadas del precio en el mercado inmobiliario real. Esto demuestra que hay un desfase importante entre el precio de mercado y el valor establecido por la administración.

¿Y de qué manera determinan las comunidades autónomas el valor de una casa? Cada una utiliza un método de comprobación diferente. El artículo 57 de la Ley General Tributaria establece siete métodos diferentes de comprobación de valores. Así, mediante dicha comprobación, las haciendas regionales revisan la valoración que el contribuyente ha realizado de un bien inmueble a la hora de tributar por su adquisición, tanto en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como en el de Sucesiones y Donaciones (ISD).

La base imponible del ITP y del ISD es el valor real de los bienes, y no lo que se ha pagado por ellos. Por ello una Comunidad Autónoma puede prescindir del valor consignado en la escritura pública, y fijar ella el valor real del inmueble en base a alguno de los métodos previstos en el referido artículo 57 de la Ley General Tributaria.

Nadie que adquiera un inmueble está libre de que su valor sea comprobado y de que le exijan el pago de más impuestos que los que pagó en su día. El despacho de abogados Ático Jurídico Salcedo Abogados asegura que este tipo de comprobaciones son muy habituales y que, afortunadamente, en la mayoría de los casos están siendo anuladas por los Tribunales.

Pero las liquidaciones complementarias giradas a los contribuyentes son enjuiciadas por diferentes Tribunales Superiores de Justicia, en función de los métodos de comprobación empleados. Por ello, las posibilidades de éxito en cada caso son también diferentes. Para recurrir dichas liquidaciones complementarias, el contribuyente cuenta con un plazo establecido de un mes a contar desde el día siguiente a la notificación para acudir al Tribunal Económico-Administrativo. 

En este especial te explicamos, con la colaboración de Ático Jurídico, cómo impugnar una comprobación de valores en cada Comunidad Autónoma.

Cómo impugnar una comprobación de valores en Cataluña

En la Comunidad Autónoma de Cataluña, el método de comprobación de valoresmás utilizado es el del Dictamen de Peritos, previsto en el artículo 57.1.e) de la LGT. En puridad, y si se practicara debidamente, consideramos que éste es el método de valoración que más fácilmente puede obtener el valor real de los inmuebles comprobados, según el despacho Ático Jurídico.

Sin embargo, la falta de medios hace que la mayoría de Comunidades Autónomas que apuestan por este método de valoración, no envíen a sus técnicos a inspeccionar personalmente los inmuebles antes de valorarlos.

Sobre la necesidad del reconocimiento del inmueble por el perito que va a realizar la valoración ya se pronunció el Tribunal Supremo en el año 2012, considerando la visita del perito necesaria cuando se utilizaba el método del dictamen de peritos, y en la valoración se tenían en cuenta circunstancias tales como el estado de conservación, las calidades de edificación, etc…

En una reciente sentencia, el TSJ de Cataluña ha desestimado una alegación de falta de motivación, por considerar que las liquidaciones que viene dictando la Consejería de Hacienda catalana están suficientemente motivadas. No cabe confundir la brevedad y concisión de los términos de los actos administrativos resolutorios, con la falta de motivación, afirma el Tribunal.

Del mismo modo, el TSJ considera válida la motivación por remisión a informes o dictámenes siempre que estos estén contenidos en el expediente administrativo. Es lo que se conoce como “motivación in aliunde”.

Sin embargo, el TSJ de Cataluña, siguiendo la interpretación del Tribunal Supremo antes referida, considera que los peritos de la Administración deben acudir a visitar los inmuebles comprobados, cuando en la valoración se vayan a tener en cuenta circunstancias tales como el estado de conservación y las calidades del inmueble.

Considera el TSJ que, cuando se revisa el valor declarado por los contribuyentes apelando a la calidad de la finca, a su antigüedad y, sobre todo, a los materiales constructivos de la edificación, se debe presuponer una previa visita por parte del perito al inmueble valorado, pues lo contrario convierte en nula una valoración basada en suposiciones o informaciones no contrastadas por el examen personal y directo el técnico informante.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que no será exigible la visita del perito cuando se valoren plazas de aparcamiento y trasteros, por tratarse de inmuebles en los que el elemento determinante de su valoración es su ubicación, pasando a segundo plano los aspectos que requieren un examen directo del inmueble que se valora.

En definitiva, y con las salvedades referidas, es aconsejable recurrir las comprobaciones de valores dictadas por la Generalitat de Cataluña aplicando el método del “Dictamen de peritos”, pero sin que se haya realizado el reconocimiento del inmueble por el técnico de la Administración.